摘要 多城二手房指导价措施的出台，填补了二手房调控的空白，给楼市调控增加了强劲的“杀器”。

房地产调控从过去重点关注新房市场，正逐渐转变为一二手房调控齐头并进。

(资料图片)

据统计，2021年以来全国各地房地产累计调控超过320次，楼市调控进入白热化，全面严控房价，确保房子回归居住的属性。

从各地的政策可以看出，房地产调控正不断“打补丁”，精准打击花式炒房的乱象，调控的重点也从新房的监管扩展到了二手房市场。

多城二手房指导价措施的出台，填补了二手房调控的空白，给楼市调控增加了强劲的“杀器”。

8月，东莞、金华官宣加入“二手房指导价”调控的“战场”。

截至目前，已有深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、上海、东莞和金华等至少九个城市相继出台二手房成交指导价的管理政策。

图源：中新网

二手房指导价:挤出房价虚高水分

在一些城市，二手房指导价的效力已经有所显现。

新政出台后，西安紧接着发布了首批102个住宅小区的二手房参考价，涉及浐灞、高新、经开、雁塔等多个城区，均价约在10000-20000元/㎡。与新政出台前的历史成交价相比，调整后的价格有的10%-40%降幅，其中品质较好、交易活跃度较高的高层小区，受调控影响，房价下调更为明显。

图源：中新社

目前二手房新政落地已近一个月，参考价机制逐渐显效，西安的二手住宅市场成交量减少，整体热度逐渐回落。

根据国家统计局发布的二手住宅销售价格指数显示，西安的6月二手住宅销售价格指数环比增长0.9%，同比增长7.8%；7月二手房成交均价为15435元，环比下降0.17%，同比下降0.5%。从市场上看，二手房交易网站上高价房源下架，已挂牌的房源价格也与指导价保持一致。

据报道，目前各城市公布的二手房成交参考价基本都低于实际成交价，在深圳、成都等城市，二手房指导价仅相当于市场成交价的七至八成，挤出房价虚高水分的效果显著。

披着马甲炒房的“捆绑销售”

虽然个别城市已将二手住房价格正式纳入监管体系中，但一些炒房客仍旧不死心，想披着“捆绑销售”的马甲来规避限价。

已在成都打拼了十年的张先生，刚刚如愿以偿成为成都的“新市民”，当他看到成都的二手房指导价出台后，不禁感叹：“简直天助我也！”

当他兴致勃勃地去看房的时候，却发现售价别有洞天。二手房的价格是指导价没错，但是还必须额外购买房子中的家电，以及房子翻新装修费用，否则就不能签订购房合同。

一看账单，张先生傻眼了。明明已经使用了好几年的家电按照原价出售；明明只是重新刷了墙漆，装修费用却高达十万……

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张先生的退缩情绪被中介“捕捉”到后，拥有着丰富经验的中介开始了他的表演：先是王婆卖瓜地把房子的每个角落都夸了一遍，然后渲染房源的稀缺性“过了这个村就没这个店”，最后使出必杀技“9.8折的折上折”。

最终，张先生还是以比指导价多了30万的价格购买了这套二手房，但住了一个月后遇到的空调不制冷、煤气泄漏、墙漆脱落等投诉无门的糟心事，他才顿悟过来自己是被中介卖家联合起来忽悠了。

实际上，捆绑销售的做法无论是否处于双方自愿，都隐藏着巨大的风险。对购房者来说，一旦出现分歧，购房者或将面临维权无门的窘境。因此，二手房交易监管更要覆盖到房子交易的方方面面。

在北上广深等大城市，二手房交易往往通过中介完成，二手房房源等核心数据通常被中介掌控。在实际操作中，中介会根据市场态势和购房者的需求，采取捂盘、哄抬房价或者渲染房源稀缺、制造恐慌情绪等做法，严重干扰市场交易秩序。

从这个角度看，建立统一透明公开的二手房房源信息平台很有必要，这样能够方便各方掌握市场动态，也有利于购房者理性决策，便于相关部门加强监管。

也有业内专家表示，要跟进一步提高二手房指导价对楼市的影响力，银行贷款机制能起关键性作用。

听说二手房指导价，与银行限贷更配哦

8月4日，绍兴公布了第一批二手房成交参考价的名单。据安居客数据显示，本次公布的二手房成交参考价，普遍在之前挂牌价基础上打7折左右。

不仅如此，绍兴还在公布新政时直接提出“商业银行应严格按照二手住房参考价格发放住房贷款”也就是说二手房的首付比例将会因此大幅上升。

比如一套房子的市场挂牌价为1000万，而官方给出的参考价为700万，按照新规，银行只能按照参考价的七成放款，也就是490万，购房者实际需要交的首付从300万变为510万。

首付从三成变为五成，直接削弱了购房者的买房能力，部分借助房贷杠杆维持的高价饭，未来生存空间将越来越小。

不仅如此，近日来全国多个城市二手房“停贷”的消息引发了连锁反应。

受银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”的影响，有的城市出现了新房要求全款支付的现象，贷款利率也不断攀升、放款周期拖长，差异化停贷更是困扰了一大批刚需客。

楼市成交火爆，销售额上涨，导致房贷需求增多。因为新房大部分关联开发贷款，所以后续市场对二手房贷款影响最大，特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能成为常态。

但这也就达到了二手房参考价的最终目的——减少二手房的流动性，让疯涨的楼市降温。

二手房指导价会向越来越多的城市扩张吗？

易居研究院首席研究员严跃进接受中国新闻周刊采访时表示，短时间内，以新房为主导的城市，二手房交易不活跃，推出二手房指导价的动力不足，出台相关政策的可能性不大。

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而广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉将二手房指导价归纳为房地产市场精细化管理的一部分“房产的精细化管理模式正逐渐形成，是一种具有变革意义的新趋势。”

李宇嘉也认为，未来中国地产市场将逐步进入存量时代，而旧城改造又是存量时代重要议题。

他说：“旧城改造包括两部分，一部分是拆除重建，一部分是综合整治，比如老旧小区改造，提升住房功能，改善住房品质。这个时候城市地产市场更多转向二手房交易。当房价平稳的时候，二手房交易会逐渐的常规化，所以未来，不论任何城市，二手房都是地产市场管理的最重要的主题之一。”

“从这个层面分析，未来会有越来越多的城市会实行二手房指导价。”李宇嘉预测道。