备受诟病的房产中介费收取终于迎来改革。5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。受此消息影响，房产中介公司贝壳美股盘前跌超9%。网友议论纷纷，房产中介费真的要下降了？房产中介分化时代要来了吗？

房产中介费真的要下降了

(资料图)

《意见》一出，市场上“房地产中介费要降？”的声音随之出现。有人形容房产中介“三年不开张，开张吃三年”。我国房产交易中介费率平均不到2%，且几乎由买方承担所有中介费和相关服务费。据报道，从近10年、20年维度来看，中介提供的居间服务、收费标准变化不大，但交易成本却随着标的金额的增值而倍速增长。按照10年前的房价，成交一套100万元的房子，2个点的中介费是2万元，但对如今北上广深动辄总价千万起的住房而言，同样的中介服务收佣在20万元至30万元不等。

此次政策明确提出，“合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”，但没有对具体的中介费率进行行政干预，也没有划定一个费率的临界值。政策突出的是“规范性”，打击抢单、返费等收费乱象，强调收费的公开透明化，引导和推动双边收费、分档定价。这也被认为是政策中的一大亮点。

易居研究院研究总监严跃进表示，目前已有城市、公司实行双边收费。在房地产市场下行、房子越来越不好卖的情况下，房产交易的买卖双方都承担相应的付费费用，有利于降低购买成本，体现了对购房者权益的保护。“更重要的是，卖方付费能推动行业规范发展，不透明的收费乱象将得到一定程度的净化。”

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，该政策目的是将房产交易链条上的成本砍掉，特别是与房产融资相关的收入，而且还要限制中介经纪费用；严格执行下去，中介的收入或受到较大冲击。

将引发房地产经纪行业格局重塑

此次《意见》颁布的时机也耐人寻味。今年楼市经过短暂的小阳春后，又渐渐陷入沉寂。4月新房交易供需双降，五一节假期成交也不尽如人意。4月，重点城市二手房成交面积和套数环比增幅均出现下降。与此同时，各地二手房挂牌量激增。

5月6日，一则“Q房网宣布倒闭”的传闻也引发市场广泛关注。虽然Q房网发布声明，不存在倒闭情况，但当前其面临较大生存压力却是不争的事实。房地产市场深度调整，对中介行业造成较大冲击。对此，同策研究院研究总监宋红卫认为，该公司直营改加盟主要原因是企业资金紧张，二手房市场低迷态势下，企业要缩减成本。

一家中介门店一个月卖出一套房，这在目前的深圳市场来说，或许也不是一件容易的事。以深圳市房地产中介协会在2021年公布的数据显示，当年行业月人均网签0.07套，而2021年深圳共成交40699套二手房住宅。2022年，深圳二手住宅成交21701套，房产中介的压力可想而知。

业内人士认为，《意见》一旦严格实施，随着门槛渐高，行业洗牌加剧，越来越多运营不规范的从业机构将被市场淘汰。不但“黑中介”被依法查处，“缺少线下业务支撑、违规收集房源信息的房地产交易平台的商业模式，也将遭到挑战。”合硕机构首席分析师郭毅称，可能引发房地产经纪行业的格局重塑。“目前二手房市场除几家知名中介，近几年兴起的部分中介有不少是资本市场过度追捧的产物，存在过度甚至不良竞争情况。未来，部分中介或逐渐退出市场，实现单边代理的模式，真正回归到价值服务轨道。”宋红卫表示。

推进变革探索服务“新菜单”

在经纪服务内容方面，《意见》首次明确了延伸服务，还提出了一些未来探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、费率的模式等，相当于为这个行业的持续健康、高质量发展指明了方向。严跃进认为，《意见》的表述将利好房产中介行业探索服务的“新菜单”，尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域，后续房产中介平台可以积极探索相关新业务，开拓新的盈利点。

李宇嘉表示，对于房产中介行业，如果仅仅依靠大家对房价上涨的预期，在中间嫁接一些融资服务，或者是利用信息不对称来操纵房源等赚钱模式，肯定是要告一段落了。有分析人士表示，房产中介行业更应该关注的是如何找到可持续发展方式，摆脱单纯依靠佣金的生存法则。

近年来，已有房产中介平台积极探索，利用实体门店涉足社群生态，变身社区电商门店。也有中介门店提供诸如“免费打印”、照看宠物等服务，提高消费者的黏性。此外，也有不少传统房产中介平台与互联网平台进行合作，探索直播卖房等新模式。

最近，市场消息指抖音旗下房产业务“幸福里”传出发生重大业务变更，退出线下交易、回归线上业务。Q房网也在声明中证实深圳地区业务模式全部转为加盟。由此可见，无论是在线上还是线下，为了更好地“活下去”，各大房产中介平台都在“变革”，而且竞争对手已不仅仅是单纯的中介代理。